Il contratto di mutuo

Quando si richiede un finanziamento è necessario conoscere i concetti fondamentali del contratto di mutuo, necessari per comprendere il funzionamento, le varie situazioni contrattuali che possono accadere e qual è il ruolo del notaio.

Che cos’è un mutuo?

Con il termine mutuo si fa riferimento al principale contratto di prestito. Consiste nel trasferimento di denaro da mutuante, il creditore, al mutuatario, il debitore, con l’obbligo, da parte di quest’ultimo, di restituire il soldi maggiorati di interessi.

La misura degli interessi viene determinata e stabilita in fase contrattuale ed è stabilito che:

• vige l’obbligo della forma scritta nel caso di interessi pattuiti in misura superiore a quella legale;

• è vietato pattuire interessi usurai.

Il mancato rispetto della forma scritta o la pattuizione di interessi usurari, comportano la nullità dell’accordo, limitata al solo patto degli interessi e non è estesa all’intero contratto.

Il mutuo ipotecario, chiamato anche credito fondiario, è disciplinato da norme che determinano l’ammontare massimo dei finanziamenti ed altri aspetti.

Fino a pochi anni fa, il credito fondiario veniva esercitato solo da poche banche, appositamente autorizzate, tuttavia attualmente tutti gli istituti bancari possono erogare mutui ipotecari, passando inoltre da una normativa rigida e analitica a un’ impostazione innovativa e snella.

Per quanto riguarda la durata del mutuo, la legge esige che sia media o lunga, rispettivamente tra i 18 mesi e i 5 anni e di oltre 5 anni.

Norme contrattuali

Per la legge il credito ipotecario è un finanziamento. Grazie a tale definizione è possibile utilizzare qualsiasi forma contrattuale di credito per concludere contratti di finanziamento ipotecario.

Contratto unico

Secondo questo tipo di contratto l’erogazione dell’intera somma del mutuo avviene contestualmente alla stipula dell’atto e quindi ancor prima dell’iscrizione ipotecaria.

L’importo mutuato viene riversato dal mutuatario al mutuante a titolo di deposito e a garanzia degli impegni assunti dal mutuatario. La definitiva messa a disposizione della somma mutuata avviene come svincolo del deposito, cioè senza particolare formalità.

Il contratto unico è il più comodo fra i contratti di credito ipotecario poiché non comporta la stipula di ulteriori atti formali e aggiuntivi.

L’apertura di credito ipotecario in conto corrente

Si tratta di una forma di finanziamento utilizzata nella prassi bancaria. Rispetto al mutuo con rimborso rateale a data prefissata, l’apertura di credito ipotecario in conto corrente è uno strumento più flessibile, data l’assoluta libertà dei tempi di rimborso.

Il mutuo aperto

E’ un finanziamento da erogarsi in più riprese, in base a tempi e modalità difficilmente determinabili in anticipo.

Nel contratto iniziale non vengono determinate tutte le specifiche caratteristiche e, se indicate, se ne ammette la modificabilità.

Sia il mutuo aperto sia l’apertura di credito ipotecario in conto corrente sono contratti utilizzati per finanziare costruzioni.

Qual è l’importo massimo finanziabile?

L’importo massimo finanziabile è l’80% del valore di mercato del bene immobile oggetto dell’ipoteca. La percentuale è detta limite di finanziabilità.

Il limite dell’80 % del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire può essere elevato fino al 100% se vengono date ulteriori garanzie.

Tuttavia, anche i finanziamenti all’80% possono essere assistiti dalla garanzia ipotecaria e da qualsiasi altra garanzia supplementare.

Mutui Integrativi

Le banche hanno la possibilità di concedere finanziamenti integrativi, nell’ipotesi in cui ci sia già un mutuo o precedenti iscrizioni ipotecarie.

Per determinare l’importo concedibile, è necessario sommare all’importo del nuovo finanziamento il capitale residuo del finanziamento precedente.

Accollo di un mutuo preesistente

Si tratta di una situazione che si verifica spesso, infatti si ha un accollo di un mutuo preesistente quando si subentra nelle obbligazioni prese dal contraente originario in seguito alla vendita del bene ipotecato.

L’accollo del mutuo assistito da ipoteca è legato all’adesione delle banche creditrici che non liberano il mutuatario originario.

L’accollo ha carattere cumulativo, quindi le responsabili del debito ipotecario sono sia il contraente originario sia il subentrante.

Il ruolo del notaio

L’atto di concessione del mutuo deve essere stipulato nella forma di atto pubblico, quindi davanti ad un notaio.

Questa formalità, obbligatoria per legge, è richiesta sia per iscrivere l’ipoteca sull’immobile sia per attribuire all’atto pubblico il requisito di titolo esecutivo .