Mutuo prima casa

Il mutuo prima casa, la tipologia di finanziamento più richiesta dagli italiani, è il prestito ipotecario pensato per coloro che non sono ancora proprietari di alcun immobile.

Mutuo Prima Casa: che cos’è e come scegliere il migliore

Scelto l’immobile, bisogna capire quale cifra richiedere. Di solito per il mutuo prima casa la banca copre fino all’80% del valore di mercato dell’immobile. Tuttavia alcune finanziarie coprono anche l’intero valore (mutuo 100%) a fronte di garanzie e interessi maggiori.

Come scegliere la banca?

Per scegliere l’istituto di credito più adatto è necessario valutare diversi aspetti che non riguardano solo le offerte rispetto al prodotto d’interesse (in questo caso il mutuo).

Infatti bisogna riflettere su diverse questioni, quali ad esempio:

• la presenza nel territorio nazionale della banca nel caso in cui si prediliga accendere un mutuo con una finanziaria fisica (la questione non si pone si invece si opta per una banca online, che permette di compiere operazione in qualsiasi momento e luogo);

• la qualità del customer service, aspetto che viene spesso poco considerato, ma che invece è assolutamente rilevante, in quanto se capita di imbattersi in un qualsiasi problema, sapere di poter contare su un servizio clienti professionale e sicuro è importante;

• la solidità patrimoniale, data dalla capacità della banca di reggere l’eventualità in cui i debitori non restituiscano il denaro dato in prestito dall’istituto. Tramite il termine tecnico NPL, Non Performing Loan, è possibile capire se una banca è più o meno sana.

Il parere di fattibilità

Individuati banca e mutuo, è necessario compilare la richiesta di mutuo inserendo:

• le informazioni riportanti i dati anagrafici del richiedente e del suo nucleo familiare;

• la posizione lavorativa e il reddito netto del richiedente o dei richiedenti;

• la descrizione e il valore dell’immobile.

Con questi dati la banca esprime un primo parere di fattibilità, ossia di concessione del mutuo prima casa, che si basa su quattro elementi principali:

• il reddito del richiedente e del nucleo familiare riportato dalla dichiarazione dei redditi;

• il valore dell’immobile per cui viene richiesto il finanziamento;

• la presenza di garanzie supplementari prestate da terzi;

• il rapporto rata/reddito, stabilito dalla banca intorno al 30% del reddito mensile complessivo dei richiedenti.

La richiesta di mutuo

Una volta ricevuto il parere di fattibilità bisogna inoltrare alla banca la documentazione necessaria che confermi quanto dichiarato nella richiesta di mutuo.
Un lavoratore dipendente dovrà fornire:

• dichiarazione del datore di lavoro sulla propria anzianità di servizio;

• ultima busta paga e copia dell’ultimo modello CUD (o del modello 730);

Un lavoratore autonomo o libero professionista dovrà fornire:

• copie del modello Unico Pf;

• estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato nel caso di lavoratore autonomo e attestato di iscrizione all’Albo professionale nel caso di libero professionista;

Tutti dovranno inoltre presentare:

• certificato di nascita;

• certificato di stato civile oppure estratto dell’atto di matrimonio completo di tutte le annotazioni;

• copia della sentenza del tribunale in caso di persone divorziate o separate legalmente;

• copia del compromesso;

• planimetria dell’immobile e delle eventuali pertinenze (cantina, solaio, box);

• copia del certificato di abitabilità;

• copia dell’ultimo atto di acquisto dell’immobile;

• se l’immobile è pervenuto per successione, occorre presentare il modello 240 o il modello 4 dell’ufficio successioni.

Acquisita la documentazione e effettuati i vari accertamenti, la banca delibera sull’erogazione o meno del finanziamento, fissando la data della stipula dell’atto pubblico di finanziamento.

L’erogazione del mutuo

La fase conclusiva è la stipula del contratto di mutuo tramite atto pubblico davanti ad un notaio, in presenza della banca e del richiedente.

L’istituto bancario consegna al mutuatario una somma di denaro, che la controparte si obbliga a restituire. Di solito, con il contratto di mutuo, viene anche costituita un’ipoteca a favore della banca sull’immobile oggetto del finanziamento.

L’ipoteca varia dal 150% al 300% del finanziamento erogato, per coprire:

• gli interessi del finanziamento;

• gli eventuali interessi di mora nel caso di ritardo nei pagamenti o mancato pagamento di alcune rate;

• gli eventuali premi assicurativi;

• gli oneri vari e spese giudiziali che la banca dovrebbe sostenere per il recupero di quanto dovuto.

Nel momento in cui il mutuo è estinto, in base alla legge Bersani (legge n. 40/2007), la banca cancella in automatico l’ipoteca.

Le agevolazioni fiscali prima casa

Per capire se è possibile godere delle agevolazioni fiscali prima casa è necessario comprendere quali sono le caratteristiche necessarie a far sì che un immobile venga classificato tale.

Un’abitazione è definita prima casa quando:

• non deve essere immobile di lusso;

• l’acquirente deve essere una persona fisica;

• al momento dell’acquisto l’acquirente non deve possedere un altro immobile abitativo nello stesso comune;

• non deve essere presente, su tutto il territorio nazionale, nessun altro immobile acquistato con agevolazione prima casa;

• è necessario che l’acquirente porti la residenza nello stesso comune dell’immobile acquistato entro 18 mesi dal rogito, .

Stabilito che l’immobile è una prima casa, è possibile usufruire di specifiche agevolazioni fiscali.

Acquisto per agevolazioni Prima Casa
Tipo di venditore	IVA	REGISTRO	IPOTECARIA	CATASTALE
Privato	NO	2%	50 €	50 €
Impresa, con vendita senza Iva	NO	2%	50 €	50 €
Impresa, con vendita soggetta a Iva	4%	200	200 €	200 €

 

Acquisto senza agevolazioni Prima Casa
Tipo di venditore	IVA	REGISTRO	IPOTECARIA	CATASTALE
Privato	NO	9%	50 €	50 €
Impresa, con vendita senza Iva	NO	9%	50 €	50 €
Impresa, con vendita soggetta a Iva	10% – 22%	200	200 €	200 €

Inoltre, in caso di acquisto con agevolazioni prima casa sono previste:

• la detrazione della service tax Tasi, a discrezione dei singoli comuni;

• la detrazione degli interessi passivi del mutuo, che corrisponde al 19% del costo sostenuto.

All’interno dell’agevolazione si possono includere, fino ad un massimo di 4.000 euro:

• i costi dell’istruttoria e della perizia bancaria;

• le imposte pagate sul mutuo e il costo dell’atto notarile stipulato per il mutuo (escluso il costo dell’atto di compravendita).