Miglior Mutuo Surroga: quando conviene richiederlo?

Il mutuo surroga, o portabilità, è una tipologia di contratto con il quale è possibile effettuare il trasferimento gratuito di un mutuo dalla banca originaria a un’ altra che offre condizioni più vantaggiose.

Introdotta con la Legge Bersani del 2007, la surrogazione non estingue il finanziamento acceso, ma dà la possibilità di modificare senza costi aggiuntivi tutti i parametri del mutuo, quali:

• durata;

• tassi d’interesse applicati;

• importo della rata mensile da rimborsare.

Come funziona il mutuo surroga?

La procedura di mutuo surroga implica la sostituzione del mutuo precedente con uno a condizioni più favorevoli presso una nuova banca.  Tramite questa operazione si trasferisce da un istituto all’altro l’iscrizione ipotecaria sull’immobile acquistato.

Di conseguenza la vecchia ipoteca non viene cancellata ma sostituita con il subentro del nuovo istituto di credito, senza oneri e costi aggiuntivi.

Questa operazione è proposta per andare incontro al richiedente e alla sua situazione economica, offrendo diversi benefici tramite la rinegoziazione delle condizioni del mutuo.

Infatti la surroga permette di alleggerire la rata del mutuo, modificando anche il piano di ammortamento e lo spread.

Come sancito dal Decreto n.40 del 2007, la surroga mutuo non comporta alcun tipo di spesa da parte del mutuatario. Non ci sono:

• costi notarili;

• spese per la perizia dell’immobile;

• costi di istruttoria, che sono a carico della banca subentrante.

Si precisa che la vecchia banca non può né opporsi alla decisione del cliente di trasferire il mutuo presso un nuovo istituto né addebitare dei costi aggiuntivi.

Tipologie di surroga mutuo

Surroga bilaterale

Questa tipologia prevede l’intervento della nuova banca, l’istituto surrogante, il soggetto debitore, ossia il mutuatario e un successivo atto unilaterale di quietanza.

In caso di surroga bilaterale sono due i documenti da perfezionare:

• stipula del contratto di mutuo fra il debitore e la banca surrogante, ossia il nuovo istituto;

• sottoscrizione dell’atto unilaterale di quietanza, in cui la banca surrogata dichiara l’estinzione del mutuo originale.

Surroga trilaterale

La surroga trilaterale prevede l’intervento della banca originaria, il nuovo istituto e il soggetto debitore, il mutuatario. In questo caso quindi tutte e tre le parti, ossia le due banche e il debitore, stipulano un unico atto notarile in cui sono presenti:

• contratto del nuovo mutuo fra la banca surrogante e il debitore;

• estinzione del mutuo precedente da parte della banca surrogata;

• impegno a non cancellare l’ipoteca.

Come richiedere il mutuo surroga?

Per ottenere la surroga mutuo è necessario inviare una richiesta scritta di trasferimento alla nuova banca e, per conoscenza alla vecchia che ha l’obbligo di accettare la richiesta entro 30 giorni per non incorrere in sanzioni e penali. Il nuovo istituto di credito con cui potrebbe anche rifiutare tale richiesta in caso di problemi finanziari.

Una volta si è scelta la nuova banca, essa deve contattare l’istituto di credito del mutuo precedente e occuparsi di tutti i documenti necessari per concludere la stipula.

Per legge è possibile ricorrere più volte alla surroga mutuo, tuttavia le banche in linea generale non vedono di buon occhio coloro che vogliono trasferire il mutuo più di una volta poiché gli istituti sostengono dei costi fissi quando erogano un mutuo. Per essere ammortizzati richiedono qualche anno di fedeltà alla banca da parte del cliente.

Quando conviene il mutuo surroga?

La portabilità avviene quando l’istituto entrante offre condizioni migliori di quello uscente. Prima di decidere per la surroga, sarebbe consigliato tentare di ottenere la variazione del mutuo presso la banca in cui si è già clienti, tuttavia non è sempre possibile.

Prima della stipula di un nuovo mutuo con una nuova banca è importantissimo valutare bene tutti i parametri dell’offerta, perché non sarà possibile cambiare di nuovo.

La surroga mutuo conviene solo dopo aver osservato i tassi di ogni finanziamento e constatato la loro effettiva convenienza. Quindi è necessario partire facendo il punto sulla propria situazione economica e valutando gli eventuali vantaggi.

I motivi che possono spingere un cliente a richiedere la surroga mutuo sono diversi:

• risparmiare del denaro nel caso in cui si paghino dei tassi di interesse troppo elevati;

• ridurre la rata mensile poiché eccessivamente alta e poco sostenibile;

• aumentare l’importo del mutuo e ottenere così anche una somma ulteriore, da utilizzare per altre esigenze.