Mutuo Prima Casa vs Mutuo Seconda Casa: quali sono le differenze?

Chi non vorrebbe una casa al mare, in montagna o in qualche capitale europea in cui trascorrere le vacanze estive o rifugiarsi per qualche weekend romantico o con gli amici? Oltre a poter fungere da comodo punto d’appoggio, può essere anche intesa come un investimento, dato che è possibile anche affittarla, così da trarre dei guadagni.

Non tutti però possono disporre della somma necessaria per acquistare una seconda abitazione. In questo caso perciò è possibile questo caso richiedere un mutuo seconda casa. Ma quali sono le differenze con il mutuo prima casa? Vediamole insieme.

Mutuo Seconda Casa: cosa significa

Anche se può sembrare una precisazione banale, bisogna distinguere tra prima e seconda casa. Nel primo caso si tratta del luogo in cui si vive abitualmente e si ha la residenza anagrafica, invece la seconda casa non necessita di tali condizioni e viene definita tale anche se si è proprietari di un solo immobile, quindi ad esempio se si risiede in città in un appartamento in affitto e si ha un immobile di proprietà al mare, quest’ultima è intesa come seconda casa.

Chiarito ciò, è necessario sottolineare che le condizioni applicate da una banca e ai fini fiscali su un mutuo per l’acquisto della prima o della seconda casa, sono molto diverse e favoriscono sicuramente la prima abitazione. Sicuramente, grazie ai tassi d’interesse ai minimi di oggi è possibile trovare una soluzione conveniente, ma per quanto concerne le tasse da versare le differenze sono sostanziali.

Mutuo prima casa o mutuo seconda casa: le differenze principali

Come valutare le differenze tra le proposte di mutuo per la prima e la seconda? Per avere un quadro completo è necessario porre a confronto una serie di voci con la propria situazione finanziaria, specialmente se è una seconda casa, che presuppone spese più alte rispetto alla prima casa. Si tratta di:

• la somma massima erogata da una banca su un mutuo per l’acquisto della prima casa compreso tra il 70% e l’80% e che nel caso della seconda casa, potrebbe essere inferiore;

• l’imposta sostitutiva agevolata più bassa sul mutuo della prima casa (0,25%) contro il 2% sulla seconda casa;

• le agevolazioni fiscali come le detrazioni degli interessi passivi sul mutuo e sugli oneri accessori (spese di istruttoria o per la perizia tecnica ecc…) non contemplate per i mutui seconda casa;

• le spese ulteriori come quelle sulla compravendita immobiliare, maggiori nel caso della seconda casa. É dovuta una tassa di registro del 9% (sulla prima casa è del 2%) oltre che imposta ipotecaria e catastale di 50 euro;

• le garanzie richieste sono più rigide nel caso di un mutuo seconda casa, infatti sono necessari una tempistica maggiore sulla valutazione e sull’approvazione, più documenti sulla situazione patrimoniale e reddituale del privato, ulteriori garanzie economiche e i dati sul possesso di altri immobili.

Esempio Pratico Mutuo Prima Casa e Mutuo Seconda Casa

Per toccare con mano le differenze tra le due tipologie di finanziamento può essere utile fare un esempio pratico:

• nel caso di mutuo prima casa se un privato acquista un’abitazione da un altro privato o da un’impresa con vendita non soggetta a Iva, l’imposta di registro sarà agevolata e proporzionale (2%), invece l’imposta catastale e ipotecaria corrisponderanno a 100 euro in totale (50 euro cadauna). Se un privato acquista da un’impresa con vendita soggetta a Iva, dovrà pagare un’Iva ridotta al 4% più le imposte di registro, ipotecaria e catastale che ammontano a 200 euro ciascuna. Inoltre è possibile detrarre il 19% degli interessi passivi fino a 4.000 euro;

• nel caso di mutuo seconda casa se un privato o un’impresa con vendita non soggetta a Iva acquistano un immobile l’imposta di registro proporzionale salirà al 9%, mentre rimarranno invariate quelle ipotecarie e catastali pari a 50 euro ciascuna. Invece se si acquista da un’impresa con regime Iva, l’aliquota è pari al 10%, che sale al 22% se l’abitazione è classificata come di lusso, le imposte di registro, catastale e ipotecaria ammontano a 200 euro ciascuna. Non sono previsti sgravi fiscali di alcun tipo.